Dne 28. 6. 2022 se ve sklepních prostorách domu Slavíkova 1730/11 konalo shromáždění sdružení vlastníků jednotek.
1.) Zjištění usnášeníschopnosti
Vlastníci se (osobně nebo formou plné moci) sešli v počtu odpovídajícím 94,59 procentům vlastnického podílu. Předseda výboru pan Maleček konstatoval usnášeníschopnost a ujal se vedení shromáždění. Přítomní byli upozorněni, že shromáždění je z důvodu vytvoření zápisu zvukově zaznamenáváno.
2.) Zpráva revizora
Vzhledem ke své nepřítomnosti dodala revizorka paní Meisnerová zprávu pouze v písemné podobě. Zprávu, která je přílohou tohoto zápisu, přečetl člen výboru pan Hejný. Paní Kubešová vznesla dotaz, zda výbor kontroluje, jak členové SVJ odstraňují nálezy z revizí komínů. Pan Maleček uvedl, že toto není v kompetenci výboru SVJ, že zodpovědnost za spalinové cesty je výhradně na členech SVJ. Výbor SVJ objednává revizi komínů hromadně kvůli tomu, že je to pro členy SVJ ve výsledku levnější a jednodušší (kominíci si účtují cestu jen jednou, přijedou raději udělat revizi několika desítek komínů, než aby vyjednávali s každým zvlášť). Pan Hejný uvedl, že pokud je mu známo, tak členové SVJ přistoupili k nálezům z revizí zodpovědně. Paní Šteflová dala podnět k tomu, aby se revize neprováděly na začátku topné sezóny, ale už před ní. Pan Maleček přislíbil, že výbor SVJ k tomuto podnětu přihlédne. Ke zprávě nebyly vzneseny žádné další dotazy.
3.) Hlasování o účetní závěrce za rok 2021
Účetní SVJ, paní Kedrová, která závěrku vyhotovila, okomentovala příjmy i výdaje. Před hlasováním o účetní závěrce vznesla paní Kubešová žádost o doplnění informací o finančních tocích. Pan Hejný slíbil tento materiál vyhotovený paní Kedrovou nad rámec UZ vytisknout a paní Kubešové vhodit do schránky. Proběhlo hlasování o účetní závěrce za rok 2021. Účetní závěrka za rok 2021 byla schválena hlasy všech přítomných a zastoupených.
4.) Informace o provedených a probíhajících pracích
Před dalšími body přečetl pan Maleček písemný příspěvek paní Šteflové, který tato zaslala výboru předem s žádostí o zaprotokolování, je tedy přílohou tohoto zápisu.
Pan Hejný informoval o provedených pracích:
– Oprava dvora a vytopeného sklepa po přívalových deštích – bylo z větší části uhrazeno z pojistky (výbor nahlásil pojistnou událost)
– Oprava střechy po velkém větru, který zničil střechu domu Slavíkova 9. Střecha našeho domu byla na straně do zahrady uvolněná – bylo upevněno firmou, která spravovala střechu sousedního domu.
– Instalace zachytávačů sněhu – na základě diskuse na shromáždění v červnu 2021.
– Oprava zprohýbaných okapů nad bytem č. 31, ze kterých přetékala voda na fasádu do dvora.
– Oprava fasády jižního bočního štítu, skrze kterou zatékalo do bytu č. 28.
– Vyčištění ucpaného okapu na ulici.
– Rozvody optických kabelů CETIN ve společných prostorách na náklady CETIN. Pokud bude chtít některý z vlastníků rozvody využít, pak si pro napojení datových kabelů do BJ musí zajistit technika už individuálně.
– Nové obložení zámků dveří na balkony (ta stará někdo rozlámal a ukradl).
– Podání přihlášky do Antigraffiti programu zajišťovaného MČ Praha 2 a společností Komwag.
– Proběhly revize komínů, revize hasiči, revize výtah.
Pan Hejný uvedl, že výbor zajišťuje více cenových nabídek a z nich vybírá. Výbor o provedených pracích průběžně informuje členy SVJ na webové stránce https://svjslavik.info/. Diskusí o doručených nabídkách se účastní všichni členové výboru a informován je bezprostředně i kontrolní orgán SVJ – revizor je při rozhodování o zaslaných nabídkách vždy v kopii e-mailů. Pan Hejný poděkoval za odborné konzultace a opakovanou pomoc s údržbou a opravami domu panu Komínkovi.
Pan Maleček zmínil, že podle odborného názoru pana Piňuse revize hasicích přístrojů, respektive hadice hydrantu, neprobíhá dostatečně. Pan Maleček požádal pana Piňuse, aby se k příští revizi přidal a dohlédl na její průběh.
5.) Informace o dalších aktivitách výboru
V rámci informací o dalších činnostech výboru informoval pan Hejný o:
– Navýšení limitů pojistného plnění (na základě rostoucí ceny stavebních prací)
– Vyjednání změny účtovacího období s PRE a s PVK, aby členové SVJ dostávali vyúčtování záloh za služby v řádném termínu, jak bylo diskutováno na shromáždění v červnu 2021. Vyúčtování záloh bylo v roce 2022 rozesláno včas – narozdíl od dosavadní praxe výboru SVJ a představenstva BD.
– Oprava světla v přízemí, kde nefungovalo čidlo, a tak svítilo nonstop.
– Oprava kliky u dveří nad vstupním schodištěm.
6.) Diskuse o opravách a zdrojích financování velkých oprav
Výbor již v pozvánce na shromáždění zmínil možné varianty s doporučením, že jako nejvhodnější cestu vidí v navýšení pravidelných příspěvků vlastníků. Diskutovala se varianta, převést na konci roku příjmy z pronájmů společných prostor (antény a sklepní prostory) do tzv. fondu oprav. Pánové Hejný a Maleček konstatovali, že osobně jsou rozhodně pro, ale upozornili, že tento postup vyžaduje souhlas všech vlastníků a že na konci roku 2021 nejméně jeden člen SVJ prohlásil, že tento postup odmítá. Proto tuto variantu považují za neschůdnou, protože při potřebě 100% souhlasu se nedá spoléhat na to, že na konci roku 2022 tento postup někdo opět odmítne.
Paní Šteflová vznesla návrh, aby po vyplacení příjmů z výše zmíněných nájmů vlastníci tyto příjmy vrátili zpět do fondu formou mimořádného příspěvku. Pan Maleček přislíbil, že doporučí příštímu výboru (mandát současného na podzim končí), aby o této variantě také nechal hlasovat. Dále pan Maleček doporučil, aby i přesto došlo alespoň k nejnižší variantě navýšení pravidelných příspěvků, protože pokud zmíněná hlasování nebudou úspěšná, bude to znamenat další odklad oprav základů domu na dvoře, což při rostoucích cenách (nejen) ve stavebnictví není dobré.
7.) Návrh výboru doplnit nájemní smlouvy na sklepní prostory o inflační doložku
Výbor SVJ ve snaze navýšit příjmy SVJ navrhl navýšit nájemné sklepních místností pronajatých některým členům SVJ (Šteflová, Vajgrt, Meisnerová, Bělín, Piňus) a firmě JELLY IT s.r.o. Nájemné by se podle návrhu každoročně navýšilo o inflaci za předchozí rok. Tento princip má SVJ zakotvený v nájemních smlouvách s CETIN a s T-Mobile, ale v uvedených šesti smlouvách chybí.
Paní Šteflová odmítla ve svém příspěvku výborem navržené navýšené nájemného u sklepních místností pronajatých některým členům SVJ. Proti tomuto navýšení se nikdo jiný nevyslovil. Argumentem paní Šteflové je, že pokud by se zvyšovalo nájemné sklepních místností pronajatých členům SVJ, tak by se stejně mělo přistoupit k balkonům, lodžiím a střešní terase. Podle výboru SVJ je to míchání dvou různých věcí. Balkony, lodžie a terasa jsou ve výlučném užívání majitelů konkrétních bytů podle Prohlášení vlastníka, které je vložené v Katastru nemovitostí. Sklepní prostory podle Prohlášení vlastníka ve výlučném užívání nejsou a lze je proto pronajímat. Mj. lze vyjednat s jejich nájemci navýšení nájmu.
Součástí písemného příspěvku paní Šteflové je námitka, že aktuální stav pronajímání společných sklepních prostor vlastníkům není právně v pořádku. Pan Maleček potvrdil, že tomu tak skutečně je, a přislíbil zkusit získat odbornou zdarma právní konzultaci v této věci. Paní Šteflová nenavrhuje nájemní smlouvy vypovědět, odmítá smlouvy upravovat dodatkem, který by zajistil SVJ navýšení nájemného o inflaci.
Následovala diskuse o vhodnosti navýšení platby i pro vlastníky, kteří mají aktuálně část sklepních prostor v pronájmu, přičemž formálně správně by bylo, kdyby měli tyto prostory v užívání. Pan Maleček uvedl, že k tomu by bylo třeba změnit prohlášení vlastníka, což je komplikované a nákladné.
Hlasování o doplnění nájemních smluv ke sklepním prostorám o inflační doložku na základě proběhlé diskuse proběhlo pouze k nájemní smlouvě s firmou Jelly IT s.r.o. Pan Hejný v této věci zajistil souhlas jednatele firmy Jelly IT, pana Šilhavého, který uznal oprávněnost takového požadavku ze strany SVJ. Doplnění nájemní smlouvy s firmou Jelly IT o inflační doložku bylo schváleno všemi přítomnými hlasy.
8.) Návrh výboru navýšit zálohu na náklady na správu, údržbu a opravy společných částí
Před samotným hlasováním o návrhu zopakovali členové výboru, že je z jejich pohledu zapotřebí alespoň nejnižší navrhované navýšení, neboť dokud nebude provedena oprava dvora a izolace domu z této strany, dům bude chátrat. Zároveň členové výboru zdůraznili, že z pohledu řádného hospodáře čím déle bude oprava odkládána, tím větší budou náklady, neboť ceny ve stavebnictví stále stoupají. Dalším důvodem pro navýšení je fakt, že rostoucí inflace způsobuje, že záloha na náklady (tzv. příspěvek do fondu oprav) má fakticky stále menší hodnotu. Paní Göttelová apelovala na přítomné, aby navýšení neblokovali a oprava mohla proběhnout co nejdříve.
Následně proběhlo hlasování o tom, zda si vlastníci přejí navýšení zálohy. (Pan Maleček avizoval, že teprve následně by se případně hlasovalo o navržených variantách navýšení.) Pro návrh hlasovala jasná většina, 68 procent přítomných hlasů, proti návrhu 32 procent přítomných hlasů. Pro přijetí návrhu je podle stanov našeho SVJ zapotřebí 75 procent přítomných hlasů, a tak návrh navýšit zálohu na náklady na správu, údržbu a opravy společných částí nebyl přijat.
9.) Různé
Pan Bárta vznesl dotaz, zda a jak si může nechat opravit okna. Pan Hejný doporučil opravit stávající okna nebo nechat vyrobit přesné kopie současných oken, protože náš dům je v památkové zóně. Následovala krátká diskuse o tom, že velká část členů SVJ v minulosti renovovala svá okna na své náklady, a proto nedává smysl objednávat renovaci nebo výměnu oken celého domu. Okna některých členů SVJ by se opravila, jiným členům by se proplácely jejich opravy z minulosti. Na tyto výdaje nemá SVJ prostředky.
Paní Kubešová uvedla, že balkony a lodžie byly ve zvláštním režimu od začátku existence bytového družstva. Pan Hejný uvedl, že pokud je mu známo, tak paní Kubešová má pravdu. Požadovat nájemné za balkony, lodžie a terasu (nebo je zahrnout do výměry bytu pro výpočet měsíčních příspěvků), což někteří členové SVJ navrhují, není výhodné ani pro majitele bytů, ani pro SVJ. Pokud by majitelé bytů za tyto prostory museli platit nájemné/měsíční příspěvek, odmítli by nadále dodržovat neformální dohodu, podle které hradí opravy těchto společných částí ze svých prostředků a požadovali by proplatit dosud provedené opravy těchto společných částí. Jedná se při tom v celkovém úhrnu o několik stovek tisíc korun. Při vyúčtování těchto částek by se muselo určit, jaká jejich část byla nutná základní oprava (náklady SVJ) a jaká jejich část byl „nadstandard“ (náklady uživatelů těchto prostor). Současný stav je výhodný pro obě strany: SVJ tyto náklady nemusí proplácet, výhradní uživatelé prostor je opravují tak, jak jim to pro užívání vyhovuje.
Dále členové výboru a pan Piňus vyzvali vlastníky, kteří ve sklepích skladují plynové bomby a jiné nebezpečné odpady, aby tak nečinili, neboť tím porušují protipožární předpisy a je to prostě nebezpečné a nevhodné.
Přílohy:
Zpráva revizora
E-mail paní Šteflové
V Praze dne 12. 7. 2022
Podepsáni:
David Maleček (předseda výboru), Ing. Arch. Biljana Horvitz, Marek Hejný (členové výboru)